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更新内参｜十四五规划+工业上楼+数据趋势，深圳更新整备热点全剧透
发布时间：
2023/03/22
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11月16日下午，《更新内参｜2022年第三季度更新整备市场研报》发布会在东海朗廷酒店举行，特邀咨询顾问、政策研究、规划设计等领域专家学者进行分享。本次活动线上、线下同步进行，其中线上直播吸引了近六万人次观看。
协会刘芳秘书长在致辞中介绍，“更新整备圈小红书”自推出以来，深受大家喜爱，已累计发布6季，传播1万余册，基本覆盖市、区更新整备政府主管部门、深圳各大规划院、广大市场主体、行业从业人员等，成为政府决策参考、行业风向研究和对外交流的重要载体。每季发布会都有幸请到深圳更新整备圈各路大咖公益分享，赋能行业成长。本季发布会聚焦深圳更新整备“十四五”规划、工业上楼、数据趋势等热点主题，以“更新整备再出发 • 谋篇布局十四五”为主题，特别感谢市规划国土发展研究中心副总规划师缪春胜主任、深规院副总建筑师周曙光主任、合一城市更新集团罗宇总倾情支持。在“房住不炒”、楼市“维稳”主基调下，行业格局正从“强者恒强”转向“稳者更强”，行业竞争以稳健为王，由拥有发展韧性、产品力强、市场认可度高的企业主导，持续保持敬畏之心，练好内功，抱团取暖，协作共赢成为行业破局之道。
更新实施提速，整备弯道超车——2022年三季度深圳更新整备行业发展回顾与后势展望
协会评估与咨询专委会副主任、合一城市更新集团董事总经理罗宇主要对2022年三季度深圳更新整备行业发展大数据进行回顾，并对市场趋势进行展望。罗总分析，三季度城市更新单元计划立项：同比整体呈现下降，环比总体上升；改造类型聚焦村改、工改。规划批复方面：环比数量、规模均降幅明显；容积率略降、移交率略增；龙华数量领跑，工改占比最大。土地整备利益统筹项目：龙华数量最多，龙岗规模最大；棚户区改造项目：动态活跃于原特区内地区；集体资产村企合作开发交易走势：龙华数量最多，光明规模最大；单一来源谈判为主，民企摘牌为主。结合更新整备“十四五”规划，罗总分析，土地整备利益统筹或将成为未来存量土地开发主流模式，遵循城市发展、公共利益导向等多方面因素。罗总预测，在高质量发展的城市更新与产业升级联动背景下，工改工也将呈现三大趋势：1.做强做精专业性主题园区，引领产业集群化发展；2.打造一批世界级“灯塔工厂”，照亮深圳高科技；3.集约节约利用土地资源，高容积率工业上楼更重视产品打造。
最后，罗总介绍，当前行业整体处于盘整筑底阶段（缩表+出清），城市分化下的房地产新模式应运而生，即多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。未来，城市更新将以现货市场深刻影响期货市场，投融资市场收缩，机会成本是核心成本；项目实施进入全生命周期精耕细作状态，考验专业操盘运营能力；产业园区必须密切紧跟现代化产业体系建设，直面并助力实体经济降本增效，同时把握实体经济融资支持机遇，产业运营能力决定投资能力；房企回归地方化，深耕本地建构核心竞争力，避免跨区域打劫变跨区域被打劫的悲剧重现，逐盘逐个项目精耕细作，能去化保交楼赚得安稳收益。
深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划解读
协会政策与法律专委会副主任、深圳市规划国土发展研究中心副总规划师缪春胜通过回顾十三五实施成效，总结了过往城市更新整备融合存在三大问题，这也是十四五将持续关注并改善的方向，1.空间融合：更新整备实施对象交叉，空间重叠问题逐步显现，两者之间的统筹有待加强；2.政策融合：更新整备补偿标准、容积管理规则存在不一致性，影响开发利益分配的公平性；3.机制融合：更新整备两种管理体制尚未全面理顺，两种手段“1+1＞2”的合力尚未形成。十四五规划将积极鼓励开展城中村和旧工业区有机更新，统筹有序推进拆除重建类城市更新，深入开展土地整备利益统筹，加速盘活规模成片土地，打造“两个百平方公里级”高品质产业空间，到2025年，全市更新整备实施规模不少于95平方公里。
十四五规划将遵循四大原则：“规划引领、政府统筹；公益优先、强化融合；有机更新、生态优先；市区联动、公众参与”，和六大发展策略：1.守护绿色青山促进绿色发展；2.注重历史文化保护；3.提升公共服务支撑水平；4.提高住房保障能力；5.保障产业转型升级；6.拓展城市发展空间。十四五规划在空间分配指引上将强化规划引领，衔接落实深圳市国土空间总体规划（2021-2035），倡导各区拆除重建类空间范围划定，明确全市产业空间和综合功能整备区，探索更新整备融合模式创新实验片区试点。值得市场主体注意的是，为落实有机更新，十四五规划将城中村综合整治分区、工业保留提升区、旧住宅区纳入限制拆除重建区。
为保障十四五规划顺利实施，政府将在年度计划编制和管理中打通更新整备在移交政府储备用地、直接供应用地的任务和指标互认路径；进行空间腾挪置换和指标互动政策创新；加强更新整备补偿标准统筹，研究制定项目拆建比和拆赔比标准；加强更新整备规划统筹；创新容积管理规则，探索构建容积核算规则。同时，将持续优化更新整备政策保障体系，完善政府主导类城市更新实施路径，探索城中村综合整治激励措施；规范更新整备工作流程，对产业升级与民生保障项目，探索绿色通道，对工业区连片改造和土地整备项目，探索更新整备环节精简优化。
“十四五”规划下的“工业上楼”实践与探索
深圳市城市规划设计研究院副总建筑师、城市更新规划研究中心副主任周曙光围绕工业上楼背景、典型案例、探索方向、政策趋势进行详细解读。工业上楼本质是垂直工厂，核心在于高层解决生产，这一模式是深圳破解土地难题、保障工业命脉、导入先进产能、实现产城融合的战略抓手。目前，城市更新推动“工业上楼”，在规划实施、建设标准、成本控制、投资模式、管理机制、产业导入等方面存在困境。为此，深圳首个“二三产混合试点+优质产业空间试点”项目，聚焦政府主导、尊重市场规律“准公共产品”的供给模式，探索产业载体回归公共服务性质的准经营性“产业基础设施”属性。
通过复盘新加坡、香港、上海及大湾区各地工业上楼实践，周主任建议后续工业上楼项目可重点从四大方向发力：1.高容积下探索高标准的厂房空间布局；2.高效率下探索有竞争的智慧立体厂房；3.高品质下探索复合化的三生融合模式；4.可持续下探索市场化运营的财务平衡。同时，周主任也梳理了近期相关政策要点，并剧透后续将从试点先行、一事一议、工业主导、规模积聚、经济可行、优化程序、集约用地、运营监管、租售价格引导机制、工业保障房等十大维度，逐步探索工业项目的政策松绑路径，最终实现政府引导、市场运作，让产业回归产业。未来，符合深圳产业方向和高质量可持续发展需求的优质项目，深圳一定有地可落。千万体量级规模的“工业上楼”试点是这一信心的有力保障。
《更新内参》是深圳市城市更新协会行业信息中心携手广东合一城市更新研究院联合打造的城市更新整备领域信息“小红书”，旨在整合各自优势资源，打破业界信息壁垒，提供系统、翔实、可资借鉴的信息渠道，凝聚行业共识，赋能行业成长。