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更新论剑｜救市三支箭下，如何缓解“融资难+融资贵+融资慢”
发布时间：
2023/03/22
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12月14日下午，由深圳市城市更新协会主办、协会金融专业委员会承办的“城市更新行业融资纾困研讨会”在金专委执行主任单位前海润禾会议室举行，致力于深度链接业内专家，探讨解决“融资难、融资贵、融资慢”困扰，打造银、政、商、企、研多方合力的城市更新投融资生态圈，以“市场化、创新化、定制化”原则，切实支持行业可持续发展。
本次会议由协会秘书长刘芳女士主持，协会执行会长、中润集团董事长周旭先生，副会长兼金专委主任、平安银行地产金融事业部副总裁朱嵬先生，执行主任、前海润禾执行总裁曹邵鸣先生，副主任、厦门国际银行金融部总经理魏韬先生，委员、信和明投资发展副总裁肖乐义先生，及协会十多家会员单位融资代表共同出席本次活动。
周旭会长、朱嵬主任在致辞中介绍，在过去的一个月里，地产融资政策“三箭齐发”，从房企融资端支持改善房地产行业资金紧张，先后出台金融16条、银企密集签订战略协议、允许符合条件房企重组上市与恢复融资，初步形成信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度融资端政策体系，向市场释放积极信号，大幅提振各方信心。多重利好力促市场重回正轨，但与此同时，部分房企由于缺乏政府信用及较弱的资产规模，在经济下行环境中，依然面临艰巨挑战。
“兵马未动，粮草先行”，金融资源是城市更新中不可或缺的核心要素之一。要保障城市更新的不竭动能，需要建设资金的持续投入，项目具备自我造血能力，投融机制不断探索创新。如今，供给端支持框架已基本形成，政策组合拳下金融机构有望帮助市场主体渡过低谷期，促进房企实现稳健发展。希望借助本次活动，协会金专委各家机构能与会员建立起更紧密的沟通机制，为大家带来点对点帮扶，精准纾困，真正服务到我们的企业、行业，助力深圳城市更新进程加速。
随后，协会金专委主任单位专家、平安银行地产金融事业部高级分析师贾蕾先生就“房地产融资‘三支箭’政策与趋势研判”做主题分享，全面梳理房地产市场销售、融资、土拍、分化的情况，并详细剖解“三支箭”政策的核心逻辑。他指出，目前房地产销售端处于艰难筑底阶段，1-11月商品房销售额同比下降26%；房企到位资金依旧承压，海外债、信托融资大幅萎缩；土拍成交额创近6年同期新低；资源向央国企集中，民企销售慢、融资难。正是在这样的背景下，金融端“三箭齐发”点亮房企融资技能树，力度可谓空前。一系列融资政策“组合拳”打出之后，房地产行业在信贷、债券和股权融资通道打开，将有效改善优质房企资金面。相信明年伴随着经济的逐步企稳，市场风格有望再度向“成长”切换。
对于房地产开发企业，建议充分运用利好政策，积极融资，签订银企战协、发债、定增、REITs，最大限度补充流动性，做好打持久战的准备。在营销端，抓住疫情放松和经济回稳机会，积极营销，加速回款，恢复造血功能。在投资端，以销定投，优选城市和区域，通过深耕高能级城市来穿越行业周期。最后，贾总认为，后续住建等相关部门应加大对购房需求端的支持力度，提振销售。比如，“因城施策”支持一二线城市松绑限购、限售，调整“认房又认贷”政策，促进刚性和改善性需求入市，避免“政策一日游”的负面示范。
随后，曹邵鸣总以“城市更新融资纾困变局与破局”为题展开分享，围绕商业银行、信托公司、AMC、私募基金、并购重组、其他资金方等六大层面介绍房地产行业当前面临的主要困境，并提出点对点破局思路。曹总建议，对于出险主体优质项目，可采取隔离股权+新增资金+代建管理的手法，即先对项目公司股权进行风险隔离，以防止轮候查封，增加重组的债务负担；随后引入强主体代建或代持股权，后续用新主体作为融资载体，引入代建或代持股权方是为了获得增量资金和国企品牌，尽快实现预售去化，缓解债务危机；原债权人或者新重组资金方通过新主体为项目提供增量资金；最后以重组方优先退出，其次原债权人，最后原开发商，其仍然作为大股东享有最大比例的分红。
对于本土开发商正常的更新项目，若项目是住宅，至少已经完成立项，拆迁可控，项目按照指导价测算的净利润较高，安全垫较厚，没有诉讼或存量融资，找到尚未出险或出险较少的更新融资合作伙伴。对于本土开发商的交地价项目，一般净利润较厚，但是主体信用比较脆弱，这种情况下，资金主导引入代建或者总包，甚至代建和总包都是由基金指定，基金负责提供资金，代建负责提供品牌及管理，总包负责施工，代建后续为销售去化增加品牌效应，各方优势互补。另外，针对特别优质的住宅类交地价项目，基金也可以直接进行地价款融资，但成本相对比较高，偶尔会有少量的股权合作要求。如涉及探索外资入境投资或者纾困，一种是通过FDI或WFOE,一种则是通过QFLP基金进入到境内，进而投资不良项目或补缴地价，但是该类资金出境的处理需要有待观察。
肖乐义总介绍，信和明与银行、信托、私募等相比，最大的优势在于以自有资金进行投资，灵活机动，只要经研判，相关房企及项目拥有合理可预期的回款渠道，即可提供大额信用类短期流动或过桥资金支持，广涉房企补流、旧改物业并购、补交地价、保证金、开发建设资金等领域。针对目前市场行情，肖总建议：1.提前做好债务期限结构调整，短债调为中长期债，应对长期资产贬值所带来的债务和流动紧缩压力。2.主动降低负债，多养或并购些贸易壳，进行非房体外融资。3.把握好项目的开发节奏，继续保持悲观流动预期，保持好企业最低流动安全边际。4.多考虑项目的生态链优势合作，分散风险，如融资代、合作开发等。
魏韬总表示，地产行业政策的春天近了，但经上下传导，市场的春天还需一段时日。为切实帮助深圳中小房企挺过市场销售不振的难关，厦门国际银行计划在2023年一季度推出住宅类尾盘的抵押融资服务，此产品为该行首创拳头产品，此前在湾区其他重点城市试验，取得良好的市场反响。住宅类尾盘即已经建成但尚未销售的商品住宅、别墅、公寓等物业，可将相关物业产权先办在开发商名下，未来销售仍视同一手房销售。开发商以此类物业抵押进行融资，可在一定程度上缓解市场端的销售与资金压力，避免市场端停滞导致加剧后顾之忧。
在讨论环节，会员企业纷纷表示，金融天然有“晴天送伞，雨天收伞”的属性，虽然近来中央到地方接连救市，但大多只覆盖优质房企，大部分中小型房企特别是民企在现阶段受市场大环境影响，整体负债率及流动性较以往差，所以依旧面临融资难、融资贵、融资慢的困境。因为房地产下行周期，购房消费预期，项目开发及去化周期等均难以把握，金融机构难以形成市场稳定的风险判断预期，加之此前在白名单房企中踩雷太多，要修复信心，消化不良，重新调整及下沉对非白名单民营房企授信有个过程。前路依旧漫漫，期待业界集思广益，抱团取暖，创新突围，共迎春天。
深圳市城市更新协会作为全国首家城市更新行业协会，特设金融专委会，致力于搭建城市更新投融资深度交流平台，目前已形成包括从事城市更新融资服务的商业银行、信托、基金管理、资管等多元化结构体系，也期待更多专业机构加入，建立更广泛、更紧密的沟通机制，为会员单位拓宽投融资渠道提供更强有力的支持，助力深圳城市更新进程加速，共建社会主义先行示范区。