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更新论剑｜土地整备利益统筹蓝海可期，业界6大咖聚首一站解密
发布时间：
2021/10/28
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10月20日，由深圳市城市更新协会主办，协会评估与咨询专委会承办的“凝共识·启新程——2021土地整备利益统筹专题论坛”在棕榈泉国际中心举办。本次活动特邀深圳市城市规划设计研究院副总规划师许亚萍、深圳新城市规划建筑设计股份有限公司土地统筹研究中心主任戴根平、恒裕集团投资拓展中心总经理张承辉、世鹏集团总裁王丽芳、深圳市大华税务师事务所有限公司董事长何仲、深圳市格衡土地房地产资产评估咨询有限公司总经理童款强等专家，一站剧透政策+规划+投拓+税筹+集资交易+模式创新。协会秘书长刘芳，协会评估与咨询专委会主任、深圳戴德梁行估价及顾问服务部董事黄燕秋，南山、龙岗、光明等深圳市各区更新整备局代表，以及深更协会员单位代表四百余人共同出席本次论坛。
刘芳秘书长在致辞中表示，城市更新行业在红海搏杀上一个十年后，亟需进入蓝海获取下一个十年的发展空间。土地整备利益统筹的终极目的在于通过规划、土地、资金、产权等统筹手段，完成整备范围内土地确权，一揽子解决历史遗留问题，实现政府、原农村集体经济组织继受单位及相关权益人多方共赢。与过往城市更新艰难的散点攻坚战相比，土地整备利益统筹好比大兵团作战，是大势所趋，祝愿大家在其间大展身手，同时也特别感谢6位嘉宾对协会工作的鼎力支持，无私分享真知灼见。
随后正式进入嘉宾分享环节，许亚萍博士、戴根平主任、张承辉总、王丽芳总、何仲总、童款强总六位嘉宾分别围绕“土地整备利益统筹政策6大核心点解析”“土地整备利益统筹项目规划实践与思考”“土地整备利益统筹项目投拓正道与误区”“集体资产交易及监管要点”“利益统筹税务如何借鉴城市更新成熟做法”“利益统筹模式实操与创新探索”六大主题进行深度剖析。
许亚萍博士从总体原则、实施门槛、具体做法、用地指标核算、留用土地落实、政策未覆盖用地六大核心要点对土地整备利益统筹政策进行解析。许博士认为，利益统筹项目立项要考虑政府和社区两者的诉求，政府要实现产业目标，实现公共利益诉求，同时社区要有一定的留用地，经济账要算得过来，所以必须政府和社区之间达成相对平衡，才是能够达到立项要求的利益统筹项目。许博士还特别指出，在进行留用地指标核算时，应结合各区实际情况，不能简单套用6号文。
戴根平主任主要梳理了土地整备利益统筹的三个阶段，即坪山“整村统筹”试点阶段、全市利益统筹试点阶段、全市利益统筹阶段，并针对每个阶段典型案例：南布社区、沙湖社区、国际低碳城坪西片区、沙田社区一期、塘朗工业区等进行对应讲解。同时，总结出天时地利人和缺一不可；空间规划是统筹成败的关键；项目必要性是关键，助推力很重要三大启示。最后，戴主任还围绕利益统筹的发展趋势做出自己的判断：1.各区逐渐形成各自的整备规则；2.大片区统筹成为重点推进方向；3.规划融合将成为重点编制方向；4.更新整备融合试点将成为重要探索方向；5.融入国土空间规划标准单元。
张承辉总剧透土地整备利益统筹项目投拓的正道与误区。张总认为，现状容积率是存量土地项目拓展最核心指标，回迁按1:1作为基准，可售和回迁比能接近5:5分成，即为好项目；拓展商住项目时，除了要满足各种专题规划，还要尽量保证项目范围内法图至少35%商住图斑；尽可能将有效留用地计算到55%，五类地控制在10%-43.75%之间很重要。同时，中肯建议拓展利益统筹项目的企业：不可将修改图则作为可行性的前提；重视城中村综合整治、工业区块线、工业保留区等各种刚性规划要求；重点核查征转地情况；警惕现状容积率过低项目。最后，张总坦言，土地整备利益统筹可能是深圳土地所有权转化二次分配的最后晚餐，政策瞬息万变，推进不易，且行且珍惜。
王丽芳总则围绕集体资产交易基本原则、主要痛点、解决方案建议、典型案例分享四大板块展开叙述。重点分析存在如何合理确定集体资产权益价值；集体资产交易细节把控不足;平台门槛设置不合理、缺乏应急预案三大痛点。同时提出应对方案：夯实群众基础，展示实力，建立信心；根据项目特质设定合理的工作方案，强化目标导向，以目标为核心推进和分解工作，突发事件预案与解决思路预设；链接评估、律所、法务税务、交易平台等专业机构成为生态合作伙伴，充分融合无缝链接相互赋能。同时，也通过实操案例分享了项目典型痛点及解决方案实践历程，王总认为，集体资产交易要顺利推进离不开顶层设计统筹、关注过程细节、充分沟通达成共识三部曲。
何仲总站在税务的角度提出土地整备利益统筹两大关键节点，一是立项，二是取得土地。无论是土地整备利益统筹还是城市更新，参与方基本没变，第一是政府，第二是村集体股份公司，第三是开发商。对比土地整备利益统筹和城市更新操作流程，可以发现，两者税务实质基本一致，可以借鉴城市更新在税务上的成熟做法。此外，何总还分析了深圳、广州两地在留用地挂牌转让、双抬头联合报建、作价入股合作开发等合作模式选择上的异同，并根据实操分享了一些典型土地整备利益统筹项目在税务处理上的经验做法。
童款强总主要从利益统筹发展趋势预判、利益统筹创新操作模式两大模块展开分享。童总强调，利益统筹已成为征拆改造的重要手段，在连片规模化趋势下，政府主导深度不断增加；各区探索创新操作模式，总体遵循“责权利”对应的原则，但具体职责边界的划定、各模式的优劣，需后续项目实践进一步观察。随后，童总列举了宝安、龙岗、龙华在利益统筹方面的创新做法。其中，宝安区对拟收储的产业用地部分，政府全程介入征拆；龙岗区采取政府大兵团模式，深度介入整体项目的拆迁工作，并通过规则设计，引入前期服务商，部分项目采取“先整备后统筹”模式；龙华区总体推进逻辑与龙岗区类似，但在合作分配方面有所差异。期待各区通过模式创新走出一条最合理、最多赢的路径，助力深圳存量土地赢得更具想象力的二次开发空间。
分享期间，各位嘉宾还针对现场观众提出的“如何平衡前期开发公司和社区的留用地利益”“关于共享建筑面积，开发商是否可以选择不共享”“在做集体资产处置期间，是否需要剔除留用地指标”“双抬头形式，村回迁是否可以全部计入成本”“集资备案中，三方台账数字对不上时，应以哪一方为准”等实操问题一一进行了答疑解惑。
与城市更新“政府引导+市场主导”机制不同，土地整备利益统筹遵循“政府主导+社区主体+市场参与+利益共享”原则，“游戏规则”的改变，需要从业人员未雨绸缪。今后，协会将持续感知行业风向，链接业界专家，举办更多聚焦市场热点、满足市场刚需的公益活动，真正践行“服务会员、献智政府、赋能行业”的宗旨，成就推动更美城市、至善生活的力量。