深圳市龙岗区城中村(旧村)改造实施办法(试行)

关于印发《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》

﹙2005﹚61号文

第一章  总 则
第一条  为进一步规范龙岗区城中村（旧村）改造工作，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》，结合龙岗区实际，制定本办法。
第二条 龙岗区城中村（旧村）改造的规划、建设、管理工作适用本办法。
本办法所称城中村（旧村）是指我区城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位（以下简称“原农村合作企业”）保留使用的建成区域。
第三条  城中村改造坚持规划先行、产业优先、整体改造、完善配套、市场运作、高效推进的原则。
第四条 城中村改造项目用地纳入全区年度土地供应计划。
第五条 城中村改造应加强对文物古迹、历史建筑的保护，历史性建筑及其周围环境的保护应纳入城中村改造专项规划。
第二章 机构设置与职责
第六条 区政府成立城中村改造领导小组，由区长任组长、常务副区长和分管副区长任副组长，成员分别由区府办、旧城改造办公室、计划、财政、规划、国土、城管、公安、环保、建设、经贸、物流、民政、房屋租赁、工商、监察、信访、侨务等部门负责人及各街道办主任等组成。
第七条 区城中村改造领导小组主要职责是：
（一）审定城中村改造计划和项目；
（二）审议城中村改造规划指引和专项规划；
（三）审定城中村改造项目建设单位（以下简称“改造单位”）；
    （四）审定城中村改造专项资金的使用计划；
（五）研究解决城中村改造工作中遇到的重大复杂问题，必要时报区政府决定；
（六）研究决定城中村改造的其他事项。
第八条 区城中村改造领导小组下设办公室，办公室设在区旧城改造办公室（以下简称“区旧改办”），主要职责是：
（一）研究、拟定和落实城中村改造的有关政策措施；
（二）编制城中村改造计划和专项资金年度使用计划；
（三）负责城中村专项资金的使用和管理；
（四）负责组织城中村改造项目预案的编制、公示及专家评审工作；
（五）组织改造单位的招标、评议和公示；
（六）组织编制、评审和公告城中村改造规划指引和专项规划；
（七）签订城中村改造协议书，核发《城中村改造单位确认书》；
（八）设立资金监管帐户，对拆迁补偿安置和公共设施建设资金进行监管；
    （九）对城中村改造项目实施过程进行监督管理；
（十）指导各街道旧改办的城中村改造工作；
（十一）协调城中村改造实施的相关工作；
（十二）办理区城中村改造领导小组交办的其他工作。
第九条 各街道城中村改造管理职能部门主要职责是：
（一）宣传落实城中村改造的法规政策；
    （二）参与辖区内城中村改造项目预案的编制、公示和公众意见收集；
    （三）参与对确定改造单位的招标、评议和公告工作；
 （四）参与城中村改造规划指引和专项规划的编制与评审；
（五）协助改造单位开展改造项目的拆迁补偿和安置工作；
（六）协助区旧改办对辖区内城中村改造项目进行跟踪管理；
（七）办理城中村改造的其他事项。
     第三章 改造计划
第十条 城中村改造计划分为中长期改造计划和年度改造计划。
    城中村改造优先考虑城市主干道沿线、各墟镇中心片区、旧村落。
第十一条 中长期改造计划由区旧改办根据深圳市城中村改造总体规划纲要和龙岗区城中村改造规划指引组织编制，报区城中村改造领导小组审定。
第十二条 年度改造计划由区旧改办编制，根据中长期改造计划、有关规划文件、年度土地供应计划、区内社会经济发展要求确定年度改造控制规模，报区城中村改造领导小组审定。
年度改造计划包括以下内容：改造项目的数量、规模、模式、投资规模和优惠措施。
第十三条 综合整治项目列入区城中村改造计划。
综合整治是指不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。
综合整治项目由区旧改办组织街道办编制城中村环境综合整治规划，各街道办和居委会直接组织实施。
 第四章 改造项目
第十四条 城中村有下列情形之一的，可依照本办法进行改造：
    （一）城市基础设施及公共设施建设需要进行改造的；
（二）改造范围内生活环境恶化，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的，或严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的；
（三）因调整产业结构、引进重大项目需要改造的；
（四）因其他公共利益需要，区政府决定进行改造的。
第十五条 城中村改造优先考虑现代服务业的骨干项目、商业写字楼、物流项目、专业批发市场、大型购物中心、研发中心、企业总部以及文化体育等产业项目。
第十六条 工业区改造项目按城市规划为工业用途的，应改建成高新技术工业园区，不得改造成商品住宅项目。
第十七条 产业项目实行专家评审制度，由经贸、科信、物流、旅游等相关部门及专家进行评审，重点论证产业项目的可行性和发展前景。
第十八条 城中村改造实行整体成片改造，除市政基础设施和公共设施建设项目之外，不搞零星改造。
第十九条 改造范围原有建筑物建筑密度原则上须大于35％。
   插花空地不得超过项目总用地面积的10％，并且插花空地总面积不超过3000平方米。
第二十条 城中村改造项目建设必须符合以下条件：
（一）开发建设项目符合城市规划的有关要求；
（二）改造范围内及直接受改造项目影响、需要拆迁安置的居民得到合理安置和补偿。
第二十一条 改造项目建设应达到以下目的：明显改善城中村及周边地区的生态环境、市容市貌、交通环境及其他生活环境，完善公共设施，消除重大安全隐患，增加绿地面积和公共开敞空间，改造后土地房产权利明晰。
第二十二条 区旧改办按年度改造计划、城中村改造项目改造条件组织街道办和有关部门编制改造项目预案。
第二十三条 改造项目预案应包含以下内容：
    （一）改造项目的位置、范围、建筑现状、使用情况与城市规划；
    （二）项目改造的时间安排、业主意愿、投融资计划和改造性质；
（三）改造项目用地初步规划方案、拆迁补偿安置方案和初步可行性研究；
（四）工业区改造项目的产业主题；
（五）有关改造的其他要求。
第二十四条 改造项目预案由区旧改办组织各街道办在改造范围内进行公开展示，征询公众意见。公开展示的时间不少于15日。
展示的时间、地点及公众提交意见的期限、方式应当在当地主要新闻媒体和政府信息网站上公布，同时在改造地块的主要街道或者其他公共场所设置公示栏公示。
区旧改办和街道办应当收集、整理和研究公众的意见。公众对改造项目预案提出重大异议的，应当通过召开座谈会、论证会、听证会等方式进行充分论证，并根据公众的意见对改造项目预案进行修改和完善。
第二十五条 改造项目预案经90％以上的业主同意后，由区旧改办组织专家进行评审。评审通过的改造项目预案报区城中村改造领导小组审定，纳入改造计划，改造范围用地面积在10万平方米以上的须报区政府常务会最终审定。
第二十六条 经区城中村改造领导小组（或区政府常务会）审定的改造计划，自批准之日起10日内由区旧改办在当地主要新闻媒体和政府信息网站上公告。
 第五章 专项规划
第二十七条 区旧改办组织编制专项规划，专项规划是对城中村改造项目进行规划管理的依据。
第二十八条 专项规划具体研究城中村改造项目的主要特征、改造模式、改造策略及改造的影响，确定项目改造的目标、功能定位和产业主题，制定改造单元、改造期限、土地利用、建设强度、绿地系统、道路交通、公共设施等方面的规划控制要求。
改造项目应统一规划、分期分块实施、项目分期批准，原则上分期改造地块每块用地面积不得大于10万平方米。
公共设施应按照《深圳市城市规划标准与准则》及城市规划要求设置。
第二十九条 专项规划应当包含以下主要内容：
（一）改造项目的位置、用地面积、总人口、原村民人口、原村民户数、社会组织状况、经济发展状况、村民收入水平、土地利用结构、各类建筑面积和质量、用地和建筑物产权、绿地景观、道路交通（必要时应作专题交通研究）、公共服务设施、市政公用设施及其周边地区城市功能的关系等，并综合分析城中村存在的问题；
（二）分析城中村的主要属性和特征，将总体规划纲要的相关规定具体化；
（三）结合周边地区城市规划，研究确定改造的目标和功能定位；
（四）在经济分析的基础上，研究确定合理的拆建比、建筑物总量及功能构成；
（五）参照详细蓝图的内容和深度要求，确定建筑功能布局和空间结构，确定地块划分和规划控制指标，确定室外空间环境和绿地系统建设布局，确定公共服务设施、道路交通设施和市政公用设施的建设布局；
（六）提出规划实施时序和实施措施，分期改造地块单元的布局和改造时序。
第三十条 专项规划的编制过程中应充分听取利害关系人的意见。
编制完成后区旧改办应对专项规划进行公示，并根据公众的意见对专项规划进行修改和完善。
第三十一条 专项规划编制完成和公示后报区城中村改造领导小组审议。
整体拆建项目专项规划由规划主管部门协调审批；局部拆建项目专项规划直接报规划主管部门审批。
第三十二条 整体拆建是指改造率（被拆除改造的建筑面积与改造前总建筑面积之比）在30％以上的项目。
局部拆建是指改造率不足30％的项目。
第三十三条 专项规划自批准之日起10日内在当地主要新闻媒体和政府信息网站，以及区政府办公场所和受改造规划影响的范围内予以公告。
 第六章 改造单位
第三十四条 改造单位是指参与改造项目建设、签订城中村项目改造协议、受让土地的单位。
第三十五条 城中村改造包括原农村合作企业自改、合作改造和其他企业单独改造三种形式。
原农村合作企业自改是指由原农村合作企业自行筹资，对所在城中村范围进行改造。
合作改造是指由其他企业与原农村合作企业合作，共同对原农村合作企业所在城中村范围进行改造。
其他企业单独改造是指由有资质的企业单独对城中村改造项目进行开发建设。
第三十六条 原农村合作企业自行组织改造的，改造单位为原农村合作企业，由其向区旧改办提出申请，报区城中村改造领导小组审定。
第三十七条 合作改造或其他企业单独改造的，改造单位由旧改办采取公开招标的方式确定。
区旧改办在专项规划批准后发布改造公告，明确项目改造条件和改造单位申请期限，申请期限不得少于20天。
第三十八条 投标企业在改造公告规定申请时间内，向区旧改办提出改造申请，并提交以下材料：
（一）改造申, 请书，包括申请改造地区的名称、区位、范围、面积、改造意向等内容；
    （二）申请单位的营业执照、法定代表人身份证明；
    （三）改造项目的可行性研究报告；
    （四）改造项目用地规划设计方案；
    （五）拆迁补偿安置方案；
    （六）公共设施实施方案;
（七）已达成拆迁补偿意向资料;
（八）银行资信证明；
（九）其他材料。
属工业区改造项目还须提供建设项目产业可行性研究资料。
合作改造的还须提交合作改造意向书。
第三十九条 改造公告规定申请期满后申请改造的企业不足3家的，区旧改办须延长申请期限1次。
第四十条 区旧改办组织街道办、规划、国土、建设、经贸、物流、监察等部门对申请企业进行综合评审打分，评出最高分者为候选改造单位。两家或两家以上申请企业同为最高分的，由区旧改办组织公证单位采取公开抽签方式确定其中一家企业为候选改造单位。候选改造单位报区城中村改造领导小组审定为改造单位。
评审内容包括申请企业的自有资金及融资能力、已达成拆迁补偿意向业主数量和比例、征地拆迁补偿安置方案、改造片区用地规划方案、改造经验及信誉、公共配套设施的实施方案等。
第四十一条 经区城中村改造领导小组审定的改造单位，与区旧改办签订改造协议书，监管资金到帐后，由区旧改办核发《城中村改造单位确认书》、在政府网站予以公告。
第四十二条 改造单位取得《城中村改造单位确认书》之日起半年内投入资金未达到规定的，或者严重违反有关规定，损害公共利益的，取消其改造单位资格，按有关程序重新选择改造单位。
第四十三条 改造单位不得转让改造项目，也不得引进新的投资商。改造单位无力或不愿继续承担改造项目的，取消其改造单位资格，按有关程序重新选择改造单位。
第七章 优惠政策
第四十四条 改造项目建筑容积率在1.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在1.5至3.0之间的部分，按照现行地价标准的20％收取地价；建筑容积率超过3.0的部分，按照现行地价标准收取地价。
原有建筑容积率超过2.5的旧村改造项目，经区城中村改造领导小组审议后报市政府批准，其地价优惠政策可以参照特区内的标准执行。
第四十五条 工业区改造项目按城市规划改造成高新技术工业园区的，建筑容积率在2.0以下部分免收地价；建筑容积率超过2.0部分，按照现行地价标准的20％收取地价。
第四十六条 改造范围内公共设施免收地价，即该公共设施建筑面积不计入核算地价容积率。改造单位在该公共设施建成后无偿移交给政府。
第四十七条 改造项目因用地面积过小，配套的公共设施需在改造项目用地外建设（异地建设）的，应按建筑面积分摊公共设施建设费用，分摊数额由区旧改办拟订方案报区城中村改造领导小组审定。
第四十八条 改造项目周边的市政配套设施和环境整治工程的投资建设，由先实施项目改造单位负责。
第四十九条 改造范围内公共设施比例过大造成开发成本过高的，区旧改办可委托2家以上的房地产估价机构对改造成本进行评估，根据评估结果调整地价优惠方案报区城中村改造领导小组审议，同意后报区政府常务会审定，市政府另有规定的从其规定。
第五十条 区政府设立城中村改造专项资金，用于扶持城中村改造，资金来源为：
（一）城中村改造项目地价收益；
（二）区财政专项补贴；
（三）其他资金来源。
第五十一条 龙岗国土房产分局收取的城中村改造项目地价全部纳入城中村改造专项资金，专项用于扶持城中村改造。
第五十二条 区旧改办制定年度专项资金使用计划，使用计划经区城中村改造领导小组同意后报区政府常务会审定。城中村改造专项资金主要用于：
（一）组织编制城中村改造规划指引和专项规划；
（二）城中村改造前期调查研究；
（三）建设城中村改造项目中由区政府投资的公共设施；
（四）对原村民统建项目的资金扶持；
（五）奖励在城中村改造过程中有突出贡献的集体和个人；
（六）组织开展城中村改造宣传活动。
第五十三条 改造单位依法应当缴纳的地价款，可以在土地出让合同签订后1年内分期支付，但必须在申请预售之前全部缴清。
第五十四条 改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。
第五十五条 市、区政府投资建设大型市政设施和其他公共设施的，由市、区政府参照《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》有关规定对原村民和集体经济组织的继受单位适当给予补偿后办理有关手续。
第五十六条 改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物均可由改造单位取得完全产权，并可自由转让。
 第八章 项目实施与管理
第五十七条 改造项目建成后物业进入市场销售的，区旧改办应与改造单位签订城中村改造协议书，监督改造单位按城中村改造协议实施改造。
原农村合作企业或原村民自用的改造项目，其实施和管理按《深圳市龙岗区原村民统建管理办法》处理。
第五十八条 城中村改造协议应明确规定监管资金数额、监管资金管理办法、公共设施设置和移交、公共设施同步建设条件、项目改造期限、投资金额，以及违约处理和协议解除等条款。
第五十九条 监管资金按照每万平方米改造用地500万元的标准计取。改造用地不足1万平方米的按500万计取。改造自有物业项目的监管资金按上述标准的30％计取。
    改造单位签订土地出让合同前应按照未完成拆迁补偿安置房屋评估价格和公共设施建设费用重新计取监管资金。
第六十条 改造单位在完成项目总拆迁建筑面积50％房屋的补偿安置后，区旧改办根据拆迁补偿或公共设施建设完成情况，按完成情况退还改造单位监管资金，但监管资金总额的5％须待项目改造完成验收后才能全部退还改造单位。
拆迁补偿安置的完成是指采用现金补偿方式的，业主拆迁补偿款已经全部给付；采用产权安置方式的，安置房已交付业主使用。
公共设施建设的完成是指公共设施已建成并通过验收，且按照改造协议书应移交政府的已经完成移交工作。
第六十一条 区旧改办和各职能部门应当依法加强对城中村改造项目的监督管理，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、业主及居民和其他利害关系人的合法权益。
对城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关主管机关必须及时依法查处。对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究有关责任人员的责任。
 第九章 拆迁和补偿
第六十二条 自改造项目发布改造单位公告之日起，规划、国土、建设、工商、房屋租赁管理等职能部门，按照各自职责依法停止办理改造范围内的调整用地红线、改造用地功能、新建、改建、扩建、产权转移、工商登记、房屋租赁等手续。
第六十三条 改造单位负责委托有资质的测绘单位对改造范围内建筑物进行测绘查丈，并得到被拆迁业主的书面认可，作为拆迁补偿的依据。被拆迁业主对改造单位选择的测绘单位有异议的，可申请区测绘管理部门采取公开抽签方式确定测绘单位。
第六十四条 区旧改办应当根据全区房屋拆迁成交价格变化情况，定期向社会公布不同区域、不同用途、不同建筑结构的房屋拆迁价格信息。
第六十五条 改造单位和被拆迁业主可共同委托有资质的房地产评估机构进行评估。双方就评估机构的选择未能达成一致的，可申请区旧改办以公开抽签方式确定房地产评估机构进行评估，作为拆迁补偿的参考依据。双方仍协商不成的按有关法律规定处理。
第六十六条 改造单位负责项目用地范围内的拆迁工作，并承担有关拆迁补偿安置费用。
被拆迁物业设置了租赁或抵押等担保法律关系的，不影响拆迁工作进行。有关补偿问题由当事人协商后以书面形式确定。
第六十七条 改造项目的拆迁补偿安置实行货币补偿为主，也可采取产权置换的方式。产权置换给村内居民的住宅建筑面积原则上不超过每户480平方米，原有住宅剩余建筑面积部分实行货币补偿。
    原农村合作企业的物业补偿以产权置换为主。
第六十八条 改造项目拆迁补偿应当由改造单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。
第十章 附 则
第六十九条 本办法所称居民包括在旧村居住的原农村集体经济组织及其继受单位具有深圳户籍的成员（原村民），以及在村内合法拥有住宅的其他居民。
第七十条 旧城改造参照本办法实施，但地价优惠按《关于印发<深圳市龙岗区旧村镇更新改造管理暂行办法>的通知》（深龙府〔2002〕5号）和《关于印发<龙岗区旧村镇改造实施原则与规定>及<龙岗区旧村镇改造工作流程>的通知》（深龙府〔2003〕3号）的规定办理。   
第七十一条 本办法由龙岗区政府授权区旧改办负责解释。
第七十二条 本办法自印发之日起施行。
附注：根据龙岗区人民政府三届六十八次常务会议纪要规定：
（一）关于本办法第四十八条”市政配套设施投资建设“内涵问题。同意改造区域内市政配套设施的房屋拆迁和工程建设由改造单位负责实施，相关费用由改造单位承担。
（二）关于本办法第五十九条“确定资金监管方式“的问题。同意监管资金可采用总额的50﹪缴纳现金、50﹪由银行开具一年支付保函的方式。